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【特写】杭州土拍,价值千亿的“饥饿游戏”

来源:界面新闻 2021-05-08 22:24   http://www.procouches.com/

“拍了个寂寞”,杭州两天集中拍地结束后,某TOP30房企投拓部门的王涛(化名)无奈地感叹。

这是王涛从事地产投拓工作的第7年,游戏的规则变了。

“一次要研究几十宗土地,每天都起早贪黑看地和测算,已经2个多月没有好好休息了,拿地关乎着公司的粮仓甚至生存“,王涛是各大房企投拓人的一个缩影。

2月24日,一纸土地新政流传,22个重点城市将实施“两集中”供地模式,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。3月27日,杭州市规划和自然资源局发布一则预公告,杭州“集中供地”计划正式落地,第一批集中出让共计有57宗,出让面积约4533亩。从这一刻开始,杭州的开发商投拓们就没有休息日了。

5月9日下午4点左右,杭州持续了两天的首次集中供地结束,57宗涉宅用地成交总价1178亿元,超七成地块拍至封顶价+自持。

“想要拿到地就得使劲儿往上加自持,我们公司授权没那么多,根本拍不到地”,上述房企投拓人表示,他们几乎闭关在公司会议室拍地,但最终颗粒无收,热闹是别家房企的。

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142.3亿,融信凶猛称霸

昨天萧山区土地开拍,融信和滨江联合体就强势竞拍了15轮,最终以18.46亿总价、22006元/平方米的楼面价、29.45%的溢价率和17%的自持竞得了宁围地块,融信浙江区域发布海报“一心一意”表达喜获土地的快感。

宁围地块只是开始,两个小时的时间内,融信和滨江联合体又接连拿下萧山科技城地块,融信单独拿下了萧山蜀山单元地块和世纪城核心单元地块,融信接连发海报梅开二度、三生有幸和志在四方。

尤其是世纪城核心单元地块,距离融信在杭州的标杆作品创世纪不远。融信将自持比例火拼到29%,其以总价14.81亿、楼面价27252元/平米和29.78%的溢价率竞获。

29%的自持也震惊了杭州人,一宗地块近三分之一都不能出售,融信如何赚钱?彼时,无论是杭州房地产相关人士还是杭州购房者都认为融信“魔怔”了。

没想到融信还有更大的野心,下午主城区土拍继续超预期拿地。融信和滨江联合体先以17%的自持拿下了四堡七单元两宗地块,之后融信又单独拿下三墩北地块。

接连凶猛斩获土地,杭州人感叹到,曾经的融信回来了。

杭州是融信的福地,虽然因为敢拿高价地备受争议,但事后证明,融信赶上了这座城市的城运,融信杭州公司的业绩2017年、2018年两次位列集团第一,从一个城市公司变身为事业部。融信杭州公司负责人余丽娟也成为集团的红人,并在2019年一路高升为融信中国总裁。

但融信巅峰时刻后,这两年其在杭州市场上一度略显低沉。在这次拿地之前,融信今年在售项目知名的只有融信天澜,可售并且品牌知名度高的项目不多了,这也是融信这次凶猛拿地的原因之一。

值得注意的是,融信还与杭州本土知名开发商滨江组成了联合体,滨江胜于产品营造和成本控制,是杭州目前最有实力的本土开发商。与滨江的合作,至少融信不担心亏钱的问题了。

数据显示,杭州这次土地集中开拍,融信拿地7宗,需要支付的土地出让金额为142.3亿,无论是拿地数量还是拿地金额都位列开发商中第一名。

融信之外,这次土拍战绩显赫、拿地金额排名前五的开发商还有滨江、融创、华润、中骏。

滨江在这次土拍中发挥颇为稳定,在最重磅的四堡单元地块上毫不心软,将两宗地块全部拿下。融创在土拍刚开始时就接连拿下下沙三宗土地,后又在主城区土拍时拿下拱墅区东新单元地块。

华润和中骏都只竞获了一宗地块,但是体量大,总价高。未来科技城绿汀路TOD地块竞拍了136轮,最终华润以111.7亿总价、楼面价16499.13元/平方米、溢价率29.91%和自持4%竞获,这是杭州第三高总价地块。临平鼎湖未来社区地块,中骏竞拍了119轮,以91.04亿总价、楼面价11205元/平米、溢价率29.98%和自持4%竞获。

小开发商拼自持

“我们只看与自身实力相匹配的地,比如,临安、大江东和富阳。这些能拿到就很不错了”,一位杭州本土小房企在集中土地开拍前对界面新闻记者表示。

与上述房企人士所述一致,实力和能量相对弱的小房企果然出现在临安、临平和富阳战场上。拿地宝研究院院长钱贤强表示,这些地方的起拍价相对较低,大房企可能不会关注,这刚好给了小房企机会。

但得到机会的代价也很大。

昨天,建发竞获祥符东地块商住地块时,自持一度高达38%,融信连拿7宗地的风头一下就被抢走了。除去商业占比,可售的住宅占比只有12%,市场的声音由融信能赚钱吗变成建发怎么玩?

土拍没有结束,所有人都无法预料杭州房产商的下限在哪儿。对于建发打破的下限,今天又一小开发商上地在临安打破了。临安滨湖新城地块,上地以40%的自持成为杭州土地自持率新高。经统计,临安区12宗地块,10宗地块拍至封顶价+自持,平均自持比例超过17%,临安市场出现前所未有的热度。

据不完全统计,临安、临平、富阳和大江东拿地的开发商有中天、宋都、上海大华、华景川、银城、地上、华景川等,知名度高的开发商只有正荣。

正荣首次进入杭州,竞获青山湖科技城板块的经济开发区中部地区B5-02-05地块,楼面价18165元/平米,刷新了整个临安的地价纪录。

大开发商的确不大会抢食小房企们扎堆的这几个区域。一位扎根杭州多年的市场人士表示,临安、临平、富阳这次拍卖的有些地块连自己都不知道在哪里,虽然这些地方给了杭州刚需上车的机会,但这些地方的交通、配套其实是欠缺的,相关部门也要让配套跟上去。

与广州集中供地不同的是,杭州这次集中供地,央企和国企的身影不多,主要是民企开发商征战。华润竞获的绿汀路TOD地块土地出让要求高,是地铁三站换乘之地。同时,未来科技城也急需高端商业破局。而万科、保利、建发也只竞获了一宗地块。

8日的土拍结束后,房产商、购房者发现底线被屡屡打破,市场热度被评价为“滚烫”。上述杭州市场人士称,游戏规则改变后杭州地价底线抬高了很多,可以预见的是,房子的品质根本无法保证。“政策的初衷和结果明显不匹配,有点怀疑为什么要集中供地了”。

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